万科究竟有多少土地？

      据万科昨天公布的半年报：“截至报告期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计3,582万平方米，…。此外，公司还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约294.4 万平方米。”

      《万科周刊》昨天的“一图看懂万科2016年半年度报告”上也讲：万科的“权益口径土地储备建筑面积3582万平方米”。

      不少人误以为，上面提到的数字，就是万科所有的土地。

      其实，万科拥有的土地建筑面积远不止这些。

      一般来讲，年报提供的数字要丰富一些，万科2015年的年报是这样写的：“截至2015年底，公司在中国大陆拥有472个主要开发项目，在建项目权益建筑面积合计约3,147万平方米，规划中项目权益建筑面积合计约3,976万平方米。此外，公司还参与了8个城市更新改造类项目，目前拆迁与相关手续办理尚在进行中，根据当前规划条件，对应万科权益规划建筑面积约301万平方米。”

      请注意我在上面一段中加上粗黑的文字，一个是“在建项目权益建筑面积”，另一个是“规划中项目权益建筑面积”，把这两个名目之下的三个数字加起来，总共是7424万平方米。我们可以说，这大概就是在去年底时万科手上的土地建筑面积。

      那么，截止今年六月底，万科的在建项目权益建筑面积是多少呢？万科的半年报没有介绍。我们只能大体上计算出来。上面讲了，截止2015年底，万科在建项目权益建筑面积是3,147万平方米，万科今年的半年报上讲“上半年公司实现新开工面积 1,665.6 万平米，…，实现竣工面积702.5 万平米”。用1,665.6万平方米减去702.5万平方米，等于新增963.1万平方米在建建筑面积。由于半年报上没有介绍这963.1万平方米中属于万科的权益是多少，我们权且按八成计算（万科近一、二年的权益面积大体在其开工面积的80%左右），属于万科的就有大约770万平方米。由此，我们猜测，截止上半年底，万科的在建权益面积大概在3,900万平方米（770+3147）上下。

      将规划权益面积3582万平方米，加上在建权益面积3,900万平方米，再加第一段里提到的旧城改造项目中的权益建筑面积294.4 万平方米，总共等于7,776.4万平方米。

      这7,776.4万平方米，就是截止今年六月底万科土地的全部？

      恐怕还不止这个数。

      为什么这么说呢？因为竣工后未销售和竣工后销售未结算的面积是多少，我们并不知道，万科的财报也没有讲清楚过。所以可以说，截止今年六月底，万科手上的资源土地建筑面积应该大于7,776.4万平方米。

后记：

      1、2015年万科房地产项目结算面积1,704.6万平方米；结算收入人民币1,902.1亿元。万科今年上半年结算面积 654.6万平方米；结算收入724.8亿元。截至今年上半年，万科还有2,404.6万平方米已售未结算，合同金额合计约2,977.1亿元。结论：万科手上已销售的面积和金额，已基本能够满足它今年和明年的业绩。

      2、万科已拥有的建筑面积多过7,776.4万平方米，而2015年万科房地产项目结算面积只有1,704.6万平方米。结论：就是不再新增土地，万科手上积累的土地建筑面积也已够万科玩很多年。


      3、在计算万科的土地建筑面积时，我们发现，今年上半年万科实现销售面积 1,409万平方米，销售金额1,900.8 亿元，均价接近每平米1.35万元。而万科在过去四、五年里拿地楼板均价在2012年是每平米2790元，今年上半年是每平米5488元，平均不到每平米4000元。结论：目前万科拥有的土地资源为万科提供了巨大的盈利空间。

      2016.08. 22

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