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房地产企业还值不值得投资?

———市净率最低的股票分屏

文章来源:股票估值网 研究部2019-07-31成为付费会员|欢迎免费试用

     关注房地产的投资者都知道,目前房地产股票非常便宜,但市场表现却不理想,例如我们最新一期的《市净率最低的股票》分屏中就有4家房地产公司,这4家公司的平均市净率PB)仅为1.06倍,平均市盈率PE)仅为7.8倍,其中有3家的市盈率已低于7倍,估值非常便宜。面对如此低估的房地产股,市场为什么不买账,是市场错了吗?还是有其他原因?现在的房地产企业还值不值得投资?

      近期关于房地产企业大量破产的消息甚嚣尘上,根据人民法院公告网显示,截止7月24日,今年全国宣告破产清算的房地产企业已达274家,较上年同期增长40%。过去20年的房地产繁荣滋养了大量房地产企业,截止目前国内大大小小的房地产企业超过6万余家,但是我国的房地产销售面积增速已经出现连续3年下降,今年上半年更是出现销售面积萎缩(同比下降1.8%个百分点),当整个行业面临拐点时,僧多粥少的困局就会凸显。此外,房地产属于高杠杆行业,比行业景气下行更可怕的是融资政策的收紧,今年以来,房地产的主要融资渠道信托、境内外发债、ABS等全面收缩,我国信托贷款存量从2018年1月的8.65万亿元下滑到目前的不足8万亿元,2019年5月17日银保监会出台23号文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,在7月30日进行的中央政治局会议上也定调“不将地产作为短期刺激经济的手段”,在融资政策收紧情况下,本来现金流就紧张的房地产企业将面临资金链断裂风险。

      总体而言,国内房地产行业正处于一个周期性拐点,未来新房成交量继续大幅上行的可能性不大,更多可能是维持震荡甚至萎缩,而房地产这个池塘里鱼太多、水太少,未来将会有大批的房地产企业死去。不过,对于一些融资渠道顺畅、管理质量优良的头部房地产企业来说,在这一轮行业洗牌中存活下来的几率更大,并且有可能借此契机进一步扩大市场份额,形成不错的投资机会。

      例如本期分屏中的荣盛发展,公司是我国二线房地产龙头,在房地产百强榜中常年排名前30,过往5年公司营收复合增长率达24%,净利润(扣非)复合增长率达21%,成长非常优异。短期来看,公司的结算资源仍非常丰富,足以保证未来两年的发展,截止今年1季度末,公司预收账款为916.6亿元,是2018年结算收入的1.8倍,今年1-6月公司实现销售面积423万平方米、销售金额466亿元,分别同比增长9.9%和16.2%,仍好于行业同期-1%和5.6%的增速。长期来看,公司经营质量相对较高、融资渠道相对顺畅,今年一季度公司资产负债率83.7%,较上年同期下降1个百分点,货币资金270亿元,为短期借款和一年内到期的流动负债的0.97倍,公司有息负债592亿元,全年目标新增信贷611亿元。

      荣盛发展2018年的每股净资产为8.36元、每股净利润(扣非)为1.69元,对应最新收盘价8.8元/股,市净率(PB)为1.05倍、市盈率(PE)为5.2倍。公司未来成长动能依然强劲,市场预期2019/20年每股净利润为2.2元/2.7元。荣盛发展过往股价大部分都在上一年每股净利润的7-20倍之间移动,以现在的5.2倍PE来看,股价处于偏低位置,对于喜欢低估值的投资者朋友可以保持关注。

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