北京城建：北京房价趋稳，棚户改造收获可期

要点：
    1、毛利率与投资收益下滑，今年上半年增收不增利。今年上半年公司低毛利率项目（三亚、成都等地）结算较多，导致当期毛利率同比减少4.49个百分点至27.07%。与此同时，公司投资的国信证券在今年分红较上年大幅减少66%至0.69亿元，导致当期投资收益同比减少49%至1.18亿元，这也使得公司在2017年上半年增收不增利：实现营收39.23亿元，同比增长30.61%；实现扣非后净利润2.63亿元，同比减少40.16%。
    2、北京房价趋稳，下半年地产收入确认有望提速。随着去年房价的大幅上涨，房地产也迎来了国家新一轮的调控。北京市在出台“3?17”系列房地产调控新政后，市场出现明显降温，2017年1月至7月北京市商品房销售面积同比减少40.9%，同时全市商品房新开工面积同比减少27%。房价方面，安居客显示的北京市二手房价格，在今年3月达到峰值（6.1万/m2）后，经过3个月的调整，目前已呈现出止跌趋稳走势，稳定在5万元/m2左右。市场认为目前北京市土地资源依然属于稀缺资源，加之京津冀一体化政策仍在推广阶段，预计短期内北京房价继续下跌的空间有限，公司在京存量资源相对安全。去年房价上涨带动公司今年上半年实现销售额109亿元，同比增长53.3%，随着调控政府的影响逐渐被消化和房价企稳，预计公司下半年地产收入确认或将提速，带动业绩恢复增长。
    3、聚焦棚户改造，未来收获可期。随着北京市持续疏散非首都职能，优化城市规划，市场预计北京棚改有望加速推进。2017年北京市计划棚改项目128个，覆盖3.6万户。棚改因其特殊性，多由市政府主导，公司背靠北京城建集团（100%国资控股），一级项目开发经验丰富，在承揽棚改项目上具备先天优势。报告期内公司棚改项目新增1个（共5个），总投资约777亿元，预计回报106亿元，是未来两三年重要的成长看点。
    4、复制棚改基金模式，缓解资金压力。早在2015年，公司就尝试通过设立基金平台，引入金融机构资金来减少自有资金沉淀。公司在今年7月成立兴润基金，规模为4.3亿元，用于北京市丰台区张仪村棚改项目。截至目前，公司累计基金规模达22.7亿元，棚改资金来源多元化有望部分缓解公司所面临的资金压力（报告期内公司资产负债率同比增长4.43个百分点至76.32%）。（2017-8-16）

公司及经营概况：
    公司成立于1998年，1999年上市，是以房地产为主业的大型专业品牌地产商，承建包括国家体育场、国家体育馆、五棵松文化体育中心、奥运村等41项奥运项目及其配套设施工程，国家大剧院、首都机场3号航站楼、银泰中心、国家博物馆等大型公共建筑，国内多个城市的地铁、高速公路等重大工程建设项目。2017年上半年，公司房地产业务营收占比为95%。公司实际控股股东为北京市国有资产监督管理委员会（持股40.39%）；现有员工2613人；董事长为陈代华；总经理为储昭武（管理层未持股）。公司地址为北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦；电话为010-82275665；传真为010-82275598；网址为www.bucid.com。