招商蛇口：4季度或集中释放业绩，业务拓展不断

要点：
    1、结算延迟，业绩承压。公司2017年房地产项目结算时间分布不均，报告期内业绩下滑明显。2017年前三季度实现营收264.9亿元，同比减少27.89%；扣非后净利润35.4亿元，同比减少33.23%。其中，3季度实现营收70.9亿元，同比减少54.21%；扣非后净利润1.8亿元，同比减少89.67%。
    2、预收款持续增长，有望在4季度释放业绩。期内公司整体经营状况稳步提升，2017年前三季度实现签约销售面积410万平方米，同比增长39.1%；签约销售金额780.亿元，同比增长65.5%；销售均价达19027元/平米，同比增长19%。得益于此，期内公司预收账款同比增长30.8%至810亿元，所以公司预计2017年完成业绩承诺（扣非后净利润103亿元）为大概率事件，房产项目或将在2017年4季度集中结算。
    3、拿地积极，奠定成长基础。2017年前三季度公司共斩获38宗项目，土地购置建筑面积达545.05万平方米，总地价约655.9亿元，占同期销售额的84%。其中二线城市和三线城市购地金额占比分别达66%和26%，一线城市仅为7%。市场推断这是受国家调控影响，公司开始调整布局策略，城市选择在向二、三线城市渗透。从区域上看，长三角、珠三角和京津冀热点地区依然受到公司重点布局，占总拿地建面的70%。值得一提的是，退出房地产的国企、央企为公司重点关注对象。2017年上半年公司与昆明钢铁有限公司成立合资公司，其中公司出资6500万元，占股65%，获得9个项目的操盘权，开发面积约5000多亩。公司表示未来将会继续寻找与此类企业的合作机会，获取更多土地。
    4、加码自持业务，打开新成长空间。2017年12月公司“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”获批，为国内首单储架式长租公寓CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），储架融资规模为60亿元，分多期发行，第一期发行规模不超过20亿元，期限18年。目前公司在深圳、北京等地的长租公寓项目合计建筑规模约60万平方米（1.6万间），其中运营房源1.3万间，租金约为100元/平方米，出租率达98%-99%。此次CMBS所募集资金有望推动长租公寓业务持续扩张，市场预计未来3-5年房源数或将升至10万间。（2018-1-12）

公司及经营概况：
   2015年底，招商局蛇口换股吸收合并招商地产，并实现整体上市，即招商蛇口正式诞生。重组后公司业务主要分为社区开发运营、园区开发运营以及邮轮产业运营，2017年上半年，三大业务营收占比分别为86.14%、12.64%和1.22%。控股股东：招商局集团（持股66.10%）；实际控制人：国务院国资委（持有招商局集团100%股份）；董事长：孙承铭 ；总经理：许永军 。地址：广东省深圳市南山区蛇口兴华路6号南海意库3号楼。电话：0755-26819600，传真：0755-26818666。网址：www.cmpd.cn。