万科A：结算速度加快，多元化业务发展前景可期

评述：1、结算速度加快，业绩持续快速增长。2018年上半年公司实现新开工面积2,321.1万平方米和竣工面积917.2万平方米，分别同比增长40.2%和44.1%，占全年开工计划的65.5%和竣工计划的34.9%，均较上年同期增加8.9个百分点。因公司推盘速度加快，期内公司结算面积704.1万平方米，同比增长20.2%，实现营收1059.7亿元和扣非后净利润90.97亿元，分别同比增长51.8%和27.7%，持续较快增长，其中，2季度公司实现收入751.49亿元，扣非后净利润82.71亿元，分别同比增长46.71%和28.28%。报告期内公司净利润增速不及营收的主要原因是：a）投资收益同比减少7.4亿元；b）少数股东损益占比提升5.2个百分点至32.5%；c）受管理规模扩大及利息费用化增加影响，期间费用率上升1.2个百分点至9%。不过，由于期内结算项目毛利率较高，公司整体综合毛利率较上年同期上升1.7个百分点至34.4%，且公司今年结算项目主要为房价高涨时的项目，估计下半年综合毛利率或将维持在较高水平。
    2、未结算资源丰厚，业绩增长确定性较大。报告期内公司积极拿地，新进入涿州、盐城、银川等城市，城市布局进一步下沉，获取新项目117个，总规划建面积2049万平方米，权益建筑面积1144万平方米，权益地价约578.2亿元，拿地均价每平方米为5054元（约占上半年销售均价的33.7%）。今年上半年公司实现销售金额3047亿元，同比上升了9.9%，累计销售回款率保持在93%以上。截至报告期末，公司已售未结算金额为5201亿元，较上年末增长25.5%，是2017年总营收的2.14倍，未来业绩增长确定性较大。
    3、积极转型中，多元化业务发展前景可期。2016年底的政治局会议提出要建立房地产平稳健康发展的长效机制，土地从供给周期往需求周期转移，房企拿地资金监管加严，房地产的土地溢价率将逐渐被挤压。与此同时，在房住不炒的背景下，房地产投资需求将逐渐减少，未来房地产去化率周期或将逐渐上升。对于万科来说，虽然现在房地产开发业务仍是公司的主业，占比高达95%，但公司未来的发展战略已然发生转变，将主要围绕房地产市场的存量市场，从地产开发商过渡到资源整合商的不动产服务业方向。期内公司在新业务孵化和布局方面领先同行，物业服务累计签约面积超4.7亿平方米，今年上半年实现营收41.6亿元，同比增长29.8%。同时，长租公寓在今年已确认为公司的核心业务，目前已覆盖30主要城市，获取房源超16万间，开业超4
万间，平均出租率约92%。此外，公司在商业资源整合方面，印力商业平台目
前共管理项目总建面915万平方米，物流仓储已获取项目84个，总建面积626万
平方米，平均出租率95%。未来公司的多元化业务布局有望孵化出新的业绩增
长极，发展值得关注。（2018-9-21）

公司及经营概况：
1984年成立，1991年上市，是中国最大的专业住宅开发企业之一。地产项目遍及珠三角、长三角、环渤海等区域的50多座城市，2018年上半年房地产业务占主营业务收入的98.16%。第一大股东：深圳市地铁集团有限公司（持股29.38%）；董事会主席：郁亮（持股730万股）；总裁：祝九胜；员工77708人。地址：深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心。电话：0755-25606666，传真：0755-25531696。网址：www.vanke.com。