北京城建：下半年项目结算加速，棚改待结算资源丰富

评述：1、项目结算加快，业绩增长提速。2018年前三季度公司实现营收76.8亿元和扣非后净利润6.46亿元，分别同比增长8.47%和34.74%，其中，第3季度实现营收43.2亿元和扣非后净利润3.07亿元，同比增长36.86%和41.6%。受益于项目结算速度加快，公司业绩增长逐季提速（第1、2季度营收增速分别为-31.79%和9.07%）。报告期内公司扣非后净利润增速高于营收增速的主要原因是：a）期内公司综合毛利率同比增加2.02个百分点至30.41%（第3季度公司综合毛利率较上年同期下降了3.14个百分点至26.89%）；b）管理效率提升以及财务支出减少使得管理费用率和财务费用率分别同比下降1.55个和0.69个百分点，带动期内期间费用率较上年同期下降1.54%至9%（第3季度公司期间费用率同比下降5.2个百分点至5.39%）；c）期内投资收益同比增加0.78亿元至1.94亿元；d）所得税同比下降49%至1.3亿元。
    2、拿地速度放缓，负债率维持高位。2018年前三季度公司通过公开市场新增土地储备23.2万平方米，而2017年同期为153.8万平方米，公司拿地速度显著放缓。此外，截至2018年9月底，公司净负债率为131%，较2018年上半年增加了9个百分点，处于行业较高水平。
    3、销售增速低于全国水平，下半年推盘明显加速。据国家统计局数据，2018年1-9月全国商品房销售额和销售面积分别同比增长13.3%和2.9%，增速分别较2017年同期同比下降1.3个和8.4个百分点。根据公司公告数据，2018年前三季度公司销售金额和销售面积分别为91.5亿元和54.5万平方米，分别同比下滑31.5%%和18.5%，销售增速下滑，显著低于全国水平。不过，受益于公司加快开工、推盘速度，公司2018年前三季度新开工面积131.8万平方米，同比增长75.0%（第3季度开复工面积447.92万平方米，同比增长21.39%；新开工面积70.62万平方米，同比增长542%），特别是第3季度销售金额和销售面积分别为35.90亿元和26.55万平方米，分别同比增长43.60%和104.23%，较上半年显著提高。截止2018年9月末，公司预收账款为144.1亿元，同比下滑12.4%，约为2017年营收的1.03倍。
    4、棚改待结算资源丰富，推进文旅、商业地产多元化业务发展。截至2018年上半年，公司在手棚改项目7个，总投资额达1038亿元，权益投资额976亿元，规划总建筑面积662.3万平方米。其中，进展较快的顺义临河村项目（住宅签约率100%）
和坛项目（住宅签约率98.5%）最早有望在2018年第4季度开始结算，而丰台张仪村
项目、怀柔新城项目、延庆康庄镇项目最早有望2019年开始结算。由于棚改项目回
报率一般在12%-15%，若按12%计算，预计棚改项目未来能为公司提供营业利润121
亿元。此外，2018年以来，公司加大对文旅和商业地产的投资：文旅方面，公司先
后投资开发北京云蒙山文化旅游项目和黄山文化旅游项目，但是文旅地产向来开发
周期长，且前期需要资金的大量投入，或将进一步增大公司短期内的财务压力；商
业地产方面，期末公司商业地产持有面积较2017年同期增长125%至49万平方米，增
长迅速。（2018-12-24）

公司及经营概况：1998年成立，1999年上市，是以房地产为主业的大型专业品牌地产商，开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼、旅游地产等多种业态，开发区域遍及北京、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚等区域。同时承建过国家体育场、国家大剧院、首都机场3号航站楼、国家博物馆等大型工程。目前正在积极布局北京市棚户改造项目，并向京津冀地区扩张。2017年，房地产业务营收占比为96.7%。控股股东：北京城建集团（持股40.39%）；实际控制人：北京国资委（持有北京城建集团100%股权）；董事长：陈代华；总经理：储昭武；员工2470人。地址：北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦；电话：010-82275665；传真：010-82275598；网址：www.bucid.com。