荣盛发展：高毛利项目集中结算，销售规模增速放缓但优于行业表现

评述：
     1、高毛利项目集中结算，业绩快速增长。今年上半年公司实现营收244亿元和扣非后净利润29.4亿元，分别同比增长25.7%和34.8%。其中，第2季度单季实现营收177亿元和扣非后净利润22.8亿元，分别同比增长42.7%和44.9%。公司业绩增长提速，主要受益于高毛利项目集中结算，今年上半年公司实现结算面积200.2万平方米，同比下降12.7%，但结算均价为1.08万元/平方米，同比增长39%。此外，截至报告期末，公司预收账款为877.64亿元，是2018年营收的1.55倍，待结算资源丰富。
    2、销售规模增速放缓，但好于行业整体表现。今年上半年公司实现商品房销售合同面积422.7万平方米，合同金额465.8亿元，分别同比增长9.9%和16.2%，销售规模增速较去年同期显著放缓（去年公司商品房销售面积和销售额增速均超45%），但仍好于行业平均表现（同期全国商品房销售面积为7.6亿平方米，同比下降1.8%；商品房销售额为7万亿元，同比增加5.6%）。在中央坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标下，今年4月起中央再次强调“房住不炒”，住房和城乡建设部对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示，金融监管部门出台一系列有关房地产金融的政策，遏制资金过度流入房地产市场，7月底中央强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业调控政策不断加强。受此影响，房企投资、新开工积极性明显减弱，据国家统计局数据，今年1-6月我国房地产新开工面积累计同比增速为9.5%，同比减少4.9个百分点。与此同时，今年上半年二、三四线城市住房市场需求热度减弱，房价环比涨幅均低于0.5%，预计是需求透支以及棚改放缓所致。今年下半年房地产行业将继续面临下行压力，公司销售表现或难免受到影响，值得关注。
    3、拿地力度不减，短期偿债压力大。报告期内公司继续进行土储扩张，先后在京津冀、长三角、中西部等26个城市获得63宗土地，新增土储面积654.2万平方米，同比增长62.4%。截止今年6月底，公司总土储达到4060万平方米，可满足未来3年开发需要。不过，受大举扩张的影响，期末公司净负债率高达101.5%，远高于70%的行业安全线，同期公司在手货币资金为313.3亿元，短期负债和一年内到期的非流动负债总和则高达333.76亿元，短期偿债压力大。（2019-8-15）

公司及经营概况：
1996年成立，2007年上市。公司业务主要围绕京津冀和长江三角洲两大经济圈，开发项目已遍及河北、江苏、安徽等省的多个城市。目前公司正在由传统的房地产开发企业逐渐转型为“大地产、大健康、大金融”以及新兴产业的综合性企业。2018年公司房地产、产业园、其他行业的营收占比分别为88.63%、5.96%和3.15%。实际控制人：董事长耿建明（直接&间接持股42.55%）；总经理：刘山；现有员工21758人。地址：河北省廊坊市开发区祥云道81号；电话：0316-5909688；传真：0316-5908567；网址：www.risesun.cn。