万科A：二季度利润恢复正增长，万物云赴港上市

评述：1、项目结算量价齐升，二季度利润恢复正增长。2022年上半年公司实现营业收入2069.16亿元，同比增长23.82%；扣非后净利润117.21亿元，同比增长9.26%。其中，二季度实现营业收入1442.49亿元，同比增长37.58%；扣非后净利润106.28亿元，同比增长11.06%。由于项目结算量（+17.5%）、价（+5.5%）齐升，公司在经历2021年二季度至2022年1季度的扣非后净利润连续负增长后，二季度盈利暂时重回正增长。上半年利润整体增速仍低于收入增速，主要是受行业整体下行和疫情影响，公司房地产开发和物业管理业务毛利率均有所下滑，综合毛利率同比下降2.48个百分点至20.46%，以及来自联合营企业的收益下降，导致投资净收益同比减少78.45%至6.2亿元。
    2、拿地态度保持谨慎，城市更新方面持续发力。房地产业务销售方面，2022年上半年公司销售额同比下降39.3%至2153亿元，降幅略小于百强房企的平均降幅-50.7%；销售均价同比下降3.1%至每平方米16680元。拿地方面，在疫情及行业基本面好转有限的情况下，公司继续持有谨慎态度。2022年上半年，公司新增土储同比下降79.6%至308万平方米，对应拿地总价同比下降65.7%至386.8亿元，拿地金额仅占销售金额的18%，其中一二线城市在上半年投资额中占比为95.6%。截至6月末末，公司总土储面积为1.37亿平方米，按照2021年的规模计算，可支撑3-4年的项目开发、销售。同时，公司在城市更新方面持续发力。2022年2月，注册资本为100.02亿元的上海城市更新引导私募基金注册成立，上海万科持股约20%，该基金投资领域将聚焦于上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目；6月公司向绿景旗下深圳白石洲旧改项目注资23亿元人民币，享有项目第三期和第四期20%的利润分派；截至报告期末，公司参与旧城改造项目规模总计容建筑面积约523.4万平方米，同比增长54.30%。此外，公司继续保持安全、稳健的“绿档”财务状况，各项指标均符合重点房地产企业资金检测和融资管理规则要求。截至报告期末，公司剔除预收账款资产负债率68.4%，净负债率35.5%，现金短债比约1.5，均满足监管要求。
    3、持续拓展多元业务，物业管理子公司赴港上市。近年来公司持续发展物业管理、物流仓储、长租公寓、商业地产等多元业务，2022年上半年物业服务、物流仓储服务业务营收增速超过30%，租赁住宅、商业开发与运营收入增速超过10%。其中，公
司持股56.6%的物业管理服务公司万物云在上半年实现营业收入143.5亿元，同比增
长38.2%，收入规模位居行业第二，仅次于碧桂园服务。2022年9月29日万物云
（02602.HK）以49.35港元/股的发行价在香港上市，收盘价46港元/股，对应总市值
536.9亿港元，在已上市的物业管理公司当中，市值仅低于华润万象生活（01209.HK
，673.3亿港元）。万物云计划将IPO所得款项中约35%用于扩大业务、实现规模效益
及创造新收入机会，约25%用于投入AIoT及BPaaS解决方案的开发，约20%用于孵化
万物云生态系统。（2022-9-28）

公司及经营概况：成立于1984年，上市于1991年。公司战略不断革新，于2010年在业内首先突破千亿销售规模，此后销售规模始终位于行业前三，成为国内房地产行业的龙头企业。2022年上半年公司房地产开发及相关资产经营业务、物业服务分别实现营收占比92.63%、5.89%。公司无控股股东、无实际控制人；在职员工：139494名；地址：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心；电话：0755-25606666；传真：0755-25531696；网址：www.vanke.com。