万科A：融资三箭落地，公司发布融资计划

评述：1、毛利率下降+投资收益减少，三季度利润增速为负。2022年前三季度公司实现营业收入3376.73亿元，同比增长24.38%；扣非后净利润165亿元，同比增长1.31%。其中，三季度公司实现营业收入1307.57亿元，同比增长25.28%；扣非后净利润47.79亿元，同比下降14.03%。前三季度房地产开发业务结算面积、贡献营收2261.5万平方米、2958亿元，分别同比增长21.7%和24.8%，带动营收增长。前三季度净利润增速不及营收增速的主要原因一方面受近年来结算项目地价占售价比上升影响，集团开发业务结算毛利率同比降低3.2个百分点至20.7%，带动公司综合毛利率下降2.5个百分点至19.6%；另一方面前三季度对对联营企业和合营企业的投资收益亏损0.98亿元，相较2021年同期的31.96亿元大幅下降。
    2、房地产融资三支箭落地，公司发布融资计划。11月份房地产融资三支箭落地后，公司在银行授信、债券融资和股权融资三端都获得助力。银行授信方面，央行、银保监会正式发布“金融16条”，将稳定房地产开发贷款投放。公司已获得六大行授信额度超3000亿。债券融资方面，交易商协会表示，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。公司向交易商协会表达了280亿元的储架式注册发行意向，并筹备发行500亿元债务融资工具。股权融资方面，证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展。公司第一大股东深铁集团提请股东大会授权董事会，单独或同时配发公司A股、H股，发行份额不超过已发行量的20%。政策支持下，房企的融资环境明显改善，有助于房企的缓解流动性压力。
    3、销售额持续下降，拿地态度保持谨慎。房地产业务销售方面，公司前三季度实现合同销售金额3147亿元、销售面积1937万平方米、销售均价16246元/平方米，分别同比下降34.3%、34.3%、0.1%，不过三季度销售金额为994亿元，同比下降20.3%，降幅较上半年收窄19个百分点。10-11月两个月公司实现合同销售金额626亿元，同比下降26.5%。拿地方面，前三季度公司新增27个开发项目，相较2021年同期的132个开发项目大幅减少；新增总土储建面486万平米，权益建面303万平米，拿地总金额517亿元，分别同比下降78.3%、81.1%、68.7%，整体维持审慎的扩张态度，拿地金额占销售金额的比重为16%，其中一二线城市拿地金额占比为63.5%。截止9月底，公司在建和规划中项目计容建筑面积合计约12991万平方米，同比下降18.8%。此外还有旧
改项目494.4万方，土储相对充裕。
    4、多元化业务稳健发展，物业管理子公司赴港上市。在前三季度房地产市场压力较大的情
况下，公司多元化业务稳健发展：a）物业服务方面，万物云三季度新拓展社区空间居住服项目
77个，76.6%来自第三方，此外还分别拓展了商企空间服务、城市空间服务项目129和14个。9月
公司成功分拆万物云于港交所上市。b）物流仓储方面，1-9月业务实现营业收入29.7亿元，同
比增长42.7%。其中高标库收入15.9亿元，同比增长11.4%，冷链园区收入13.8亿元，同比增长
111.7%。截至9月末，高标仓的稳定期出租率91%，冷链园区稳定期使用率74%。c）租赁住宅方
面，1-9月业务实现营收23.1亿元，同比增长11.5%。截至9月底，租赁住宅业务共运营管理约
21.5万间，累计开业约16.9万间，出租率为95%。d）商业开发与运营方面，1-9月业务实现营收
62.5亿元，同比增长10.6%。（2022-12-28）

公司及经营概况：成立于1984年，上市于1991年。公司战略不断革新，于2010年在业内首先突破千亿销售规模，此后销售规模始终位于行业前三，成为国内房地产行业的龙头企业。2022年上半年公司房地产开发及相关资产经营业务、物业服务分别实现营收占比92.63%、5.89%。公司无控股股东、无实际控制人；在职员工：139494名；地址：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心；电话：0755-25606666；传真：0755-25531696；网址：www.vanke.com。