剖析上市房企筹钱术

———高杠杆融资卖股输血

文章来源：21世纪经济报道2011-10-18成为付费会员|欢迎免费试用

股票估值网点评：伴随不断加码的政策调控，上半年房企负债和存货双双破万亿，对资金的渴求不言而喻。暂不讨论高杠杆融资会增加相关方的信贷和信用风险，更值得投资者关注的是文中提到的“卖股输血”。往小了讲，上市房企大股东的挥泪甩卖蕴藏着不少投资机会，往大了看，由于内外交困，近期地产股的下跌势头一波接一波，不少情绪负面的投资者选择“卖股回血”，泥沙俱下导致明珠掩埋的情况并不鲜见，如招商地产、荣盛发展和北京城建等，成长优秀而估值偏低。更多地产股的合理买入价和目标价位区间及详细信息，请参见《股票估值500》，中国目前唯一的系统化股票投资工具，帮助投资者迅速找到被低估了成长股。

      10月15日，万通地产（600246.SH）发布一则关于出售资产的公告，宣告其借道信托成立房地产基金的融资进程完成，3.72亿元真金白银顺利落袋。

      同日，同达创业（600647.SH）发布关于购买首泰金信股权投资基金的关联交易公告，其借道房地产基金进行融资的计划也浮出水面。

      地产调控以来，一众A股上市房企股权、债权融资渠道均被堵死，为缓解资金链压力，一时间，房企融资呈八仙过海各显神通之势。

高杠杆融资

      9月21日，万通地产发布公告称与华润深国投共同发起成立万通核心成长股权投资基金（下称“万通基金”），作为GP（普通合伙人），万通地产全资子公司出资250万元，作为LP（有限合伙人），万通地产出资1860万元，合计投入资金2110万元。

      LP的“大头”则是华润信托发行的信托计划—募集资金3.5 亿元。

      10月15日，万通地产公告显示，万通地产将其所持全资子公司——北京万通时尚置业有限公司（下称“万通置业”）——的49%股权及8860万元债权转让给万通基金，获得3.72亿元资金。

      这也就意味着，万通地产仅用2110万元便撬动了3.72亿元的资金，而这还不是全部。

      万通地产关于万通基金成立的公告显示，万通基金的投资项目为万通置业（目前经营万通中心D座物业），“万通地产和万通基金可以利用各自手中的万通置业股权在银行贷款，再一次获得数亿元流动资金。”上述熟悉房地产基金操作的人士介绍，像万通地产这样以募集基金完全投资自身项目来算，其杠杆可以轻松达到20倍以上。

      类似的，另一家上市房企同达创业于10月15日发布的公告显示，其以6000万元资金投资于首泰金信股权投资基金，撬动资金5个亿，明确以房地产项目投资为主，但并未明确是否投资自身旗下地产业务。

卖股输血

      10月10日，中粮地产（000031.SZ）发布公告称，“截至2011年9月30日，公司已通过上海证券交易所交易系统出售公司持有的招商证券（600999.SH）5，214，605股。经财务部门初步测算，公司本次处置可供出售金融资产产生的税后利润约4000万元”。

      这只是中粮地产最新一次“卖股输血”动作。

      事实上，仅今年以来，中粮地产就三次抛售招商证券股票，共计录得税后利润近4亿元。

      1月5日，中粮地产公告已卖出1651万股招商证券股票，录得税后利润2.24亿元；3月30日，中粮地产再次公告已卖出970万股招商证券股票，录得税后利润1.29亿元；及至10月10日第三次公告，共计录得税后利润3.92亿元。

房企筹钱术

      在更早之前的2010年9月27日，中粮地产就曾公告，为补充流动资金，公司出售持有的招商银行（600036.SH）股票904万股，获利约8000万元。

      一位市场人士对本报记者指出，靠市场融资无望的情况下，股票变现补充流动资金便成首选。

      一个可资佐证的细节是，招商证券股价今年以来随大盘一路下滑，而中粮地产一路减持不止，似乎对此无视，资金需求可见一斑。

      除减持所持金融资产外，更有上市房企大股东为上市公司解困而抛售自家股票，华丽家族即是一例。

      7月20日，华丽家族（600503.SH）发布公告称，公司第一大股东南江集团7月19日减持所拥有的本公司500万股，占本公司总股本的0.70%。

      按照当时华丽家族7月份平均19.67元/股的价格计算，南江集团是次套现9835万元。

      颇有意思的是，大股东减持的理由正是为了上市公司输血。

      南江集团在公告中称，“减持所获得的资金主要为上市公司提供项目建设资金、归还到期开发贷款。同时，也为华丽家族增加土地储备提供资金支持。而且南江集团有可能继续减持华丽家族股票”。

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