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房地产价格回归平稳之路已开启

———新年土地市场全面开闸

文章来源：网易财经2014-01-13成为付费会员|欢迎免费试用

股票估值网点评：2013年房地产市场火爆，前50家房企销售总额同比增长35%至21355亿元，正式迈入千亿俱乐部的房企由2012年的3家扩张至7家，销售额超500亿元房企则由8家上升至11家。
但与之形成鲜明对比的是，房企在二级市场上的疲弱表现，包括万科等在内的龙头房企跌幅都在20%以上，目前估值进入历史低位，多数公司的PE降在5-7倍区域，股价接近每股净资产值。
我们认为，由于部分城市针对需求的政策面收紧，房价上升和信贷收紧对购买力的抑制，加上2014年供应增加也将部分缓减供需矛盾，2014年房地产市场将面临降温，不过，这种降温更可能体现在增速上，而不是绝对数的大幅衰退。二级市场方面，短期内政策面和市场情绪等均不支持股价上涨，但由于悲观情绪已得到较为充分释放，一旦包括二胎政策放开、货币政策宽松等利好出现，尤其是房企业绩可能不及市场预期的悲观的时候，估值将迎来修复机会，建议有意配置的投资者可以重点关注成长性和业绩确定性较高的开发类龙头房企，如荣盛发展、金地集团、招商地产、万科A等。

      据经济之声《天下财经》报道，1月份全国土地市场的交易量，依然延续了2013年的上升态势，其中，仅1月7日一天，杭州就有5个地块集中挂牌，起拍总价高达74.5亿元。另外，本月上海至少有27块经营性用地计划出让，累计起拍价136.8亿元，深圳计划20宗，出让金超过44亿元，而北京也有23宗土地出售，出让金有望突破250亿元。新年土地市场全面开闸，释放出怎样的信号？对此，天下财经值班编辑娄书铭采访了中国国际经济交流中心专家马庆斌。

      新年刚刚开始，各地政府的卖地冲动似乎没有收紧，地产商业一掷千金布局土地市场的行为，会给房地产市场带来怎样的影响？

      马庆斌：客观上这种状况应该有利于未来平稳发展产业市场，热的可能会更热，而冷的地方可能会趋于平稳。不可否认的是，这背后也有地方政府多卖地、快卖地的冲动，以及很多大的房地产企业在新的一年进行布局，两者一拍即合的因素，但客观上，可以预见未来一年甚至两年内，对房地产市场的健康发展是有利的。

      去年年底，全国主要的一二线城市，其中有15个已经出台了房地产价格调控细则，保障房供给会有明显的增加，这会在多大程度上打压楼市价位的上涨？

      马庆斌：供应层面弱化了房地产上涨的基础，从需求上来看，一线城市的楼市价格的确在上涨，但上涨的幅度缩小了，二手房的交易实际上也是逐步降温的，因此可以看出来，投资和投机的空间已经很小了。刚性需求也会逐步被保障房吸纳，理性的需求在减少。从这两个角度来看，房价上涨的市场基础应该是在逐步瓦解。另外我们需要注意的是，三中全会提出来的是加快房地产税率法，包括今年不动产登记制度也会加快推进，从这几个角度综合来看，房地产价格回归平稳之路已经开启了。

      房地产暴利的思维在新的一年里是否也应该有一个变化？

      马庆斌：它有没有暴利的思维不重要，关键是过去房地产有获得暴利的市场基础和一个体制机制的环境。问题在于，企业追求高利润以后，能不能带动区域经济或者整个国家宏观经济的创新能力、创造能力或者是实体经济的发展，但显然并没有起到这样的作用。要让住房回归到生活用品的属性，而不是投资投机的场所。

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