内地房企海外投资逾千亿，面临多重风险

      布局海外的国内房企再添一员。11月30日，富力地产以85亿收购马来西亚一幅土地，至此，房企“海外军团”已经达到十余家。

　　事实上，房企布局海外市场的大潮从两年前就开始涌起。一份来自中国海外投资联合会的数据显示，自2012年以来，包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通等10余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达数百亿美元。而以人民币计算，业内人士估算则达千亿。

　　目前，“收购+合作”的方式成为了房企比较认可的项目开发模式。CRIC研究中心分析师杨晶晶分析称，“内地房企进军国外城市缺乏经验，以收购的方式获取项目为企业的探索提供了实践平台，与当实力强的企业合作，将有效弥补不足，推进房企自身运作模式的形成。”

　　“这种模式的缺点也是存在的。”上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时表示，收购项目使得企业难以在此类产品中糅合更多的自我思维，对项目进行完善时就可能加大成本，从合作角度看，出海的内地房企势必在所有权和经营权上做出让步。

　　内外因驱动

　　富力首度“出海”便选择马来西亚，对此，业内人士认为，这是在追随碧桂园的脚步。据了解，碧桂园在马来西亚市场的其首个开盘项目，截至目前已录得百亿元的销售业绩。

　　“高净值人士投资移民意愿强，部分国家、地区提供政策优惠是驱动内地房企竞逐海外市场的外在动力。”杨晶晶认为。据胡润中国私人财富管理白皮书调查显示，中国内地的千万富豪中，46%正在考虑移民国外，14%已经移民或者正在申请移民，而家资在1亿以上的富人中，有移民意向的人比例高达74%，这些高净值人士都是潜在客群。

　　此外，严跃进还指出，目前加拿大、英国、美国等海外市场底部回暖、人民币汇率升值都符合内地房企在海外抄底的投资策略。

　　“内因则是国内限购、限贷、房产税等房地产调控政策频繁出台，投资客投资海外可以规避国内投资风险。房企学习海外开发经验借机布局国际房地产市场，也有利于企业分担市场风险。”中原地产市场研究部总监张大伟表示。

　　张大伟还认为，从最近几年国内房地产市场看，土地价格持续上涨，调控周期变短，对房企的利润影响越来越大，在这种情况下预计“出海”的房企可能会继续增加。

　　面临多重风险

　　随着万通、碧桂园两大海外项目入市热销，房企海外布局也面临着较为复杂的开发风险。据了解，由于政府问题，中坤集团在冰岛的项目搁浅，中航地产也因为当地政府出尔反尔终止了斯里兰卡项目。对此，杨晶晶表示，“政治方面要基于两国外交关系良好，国外官员对外来房企开发有较高的支持力度，否则项目开发难以继续。”

　　在经济方面，杨晶晶提到汇率变动关系企业盈利。“房企在国外的投资是以美元支付，在国内的销售回款以人民币形式回笼，如果在销售期美元兑人民币汇率不稳定，出现大幅升值，将会对利润的锁定造成不利影响。”

　　此外，社会因素也会影响出海房企的投资回报率。严跃进说，“海外市场经常爆发经济危机、城市破产等国内不常发生的事件，这背后恰是市场化运作的模式，房企海外拿地以及战略扩张容易受此重创。土地市场地头蛇干预事件也存在。”

　　根据中国招商银行和贝恩公司的数据，中国买家共持有13.1万亿美元的可投资资产，其中用于海外房地产市场的资产大约有6550亿美元。对此，CRIC研究分析师朱一鸣认为，国内房企出海项目大多是“返销”给中国人，无论是拿地、开发还是销售，都带有浓郁的中国特色。“如果仅依托中国人的海外置业需求，国内房企的海外业务很难持续发展。”

　　“海外市场看似蓝海，但并不一定会有好的收益。”同策咨询研究部总监张宏伟提出，房企布局海外应该要有充裕资金和可行性强的开发模式、要更好地了解当地房地产市场需求及特色。

　　严跃进表示，法律风险不可避免，房企布局海外要多学习当地房产开发的制度法规，同时进行科学评估，防止陷入拿地背后的各种股权债权等缠绕。

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