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房地产已难承担稳增长重任

文章来源：经济参考报2014-04-22成为付费会员|欢迎免费试用

股票估值网点评：长久以来，房地产作为中国经济的支柱型产业之一，承载了太多的市场关注和压力，文中所说的稳增长重任也是其中之一。事实上，从房企最新的一季报业绩预告，我们可以看到房企的业绩增长确实不容乐观。截至4月21日，共有50家房企发布了2014年一季度业绩预告，其中仅22家实现了业绩的同比增长，其余28家公司的业绩则集体出现下滑。
在业绩大幅增长的公司当中，更多的是来源于出售资产的获利，各公司本身房地产业务并没有太大的起色，如海德股份、阳光股份、华业地产等。实际上，由于报告期内结算条件的项目较少所导致，相关房企的一季度业绩多有所下滑或亏损，如宜华地产、深大通、万方发展等，利润降幅均超过500%。
对于地产行业未来的发展，我们认为在政策调控和产销供给不均衡等因素的综合作用下，各城市间楼市的冷热不均将进一步加剧，项目主要布局在一、二线城市的房企，业绩有望继续上涨，项目布局三、四线占比较多的企业，业绩压力或将加大，行业内部的分化显著。

承接去年第四季度以来的经济增长放缓态势，今年以来我国宏观经济运行继续承压，一季度G D P增长7.4%，虽然好于市场预期，但经济惯性下滑风险不容忽视，未来一段时间各地方稳定经济增长的任务将会十分艰巨，但这已非房地产业所能承担。

　　当前我国宏观经济增速回落，并非完全是房地产市场低迷的结果。2012年至今，房地产开发投资占固定资产投资(不含农户)的比重持续上升：2012年该比例为19 .68%，2013年为19 .70%，2014年一季度为22 .45%。但在房地产开发投资比重上升同时，我国G D P增速由2012年的7.8%回落至2014年第一季度的7.4%。虽然2013年我国商品房销售面积增速由上年的1.8%大幅提高至17.3%，但G D P增速较上年回落0.1个百分点，表明房地产市场销售状况与宏观经济增长的相关性也出现下降。2014年一季度，我国房地产业实现增加值占G D P的比例为6.87%，较2013年提高了1.01个百分点。这些情况表明，年初以来房地产市场出现的明显调整态势，可能并不像部分市场人士分析那样，是引发宏观经济增速明显回落的主要原因。

　　某种程度上分析，房地产业非理性繁荣，引发了社会财富分配不公，降低了社会经济活力，成为宏观经济稳定增长的主要障碍。房价过快上涨所形成的“税收”效应，往往会被房地产市场的表面繁荣所掩盖，并加剧了社会财富分配不公问题。一是社会财富向大城市集中。目前北京、上海等一线大城市房价比肩国际大都市，但居民实际收入差距甚远，其他区域的社会财富向一线城市集中，才可以在较长时间内支持房价持续高位上涨。二是社会财富向中高收入阶层流动。房地产具备投资属性，中高收入阶层拥有多套房产，其超额投资收益来源于中等以下收入人群的勤奋劳动。三是社会财富向食利阶层流动。大城市房价过快上涨，带动城市地租明显上升，社会财富向依靠房租、地租的食利阶层大量转移，一定程度上增加了社会交易的成本，降低了社会经济活力。可见，在房价持续过快上涨的过程中，社会财富分配将愈发不公平，勤奋工作所努力积攒的社会财富被高房价所吞噬，扩大社会消费需求无从说起，经营实体的动力显著下降，这才是宏观经济下行的最大风险。

　　当然，不能否认房地产市场若出现较大幅度调整，有可能会影响到宏观经济金融的稳健运行。在正规金融领域，由于商业银行实施了差别化住房信贷政策，理论上即使房价下跌30%，也不会影响到房地产贷款的质量。需要高度关注影子银行领域的房地产融资风险。事实上，我国影子银行风险需要一个逐步释放的过程，房地产融资项目出现风险，甚至出现若干房地产开发企业破产倒闭事件，都是市场竞争下净化机制自发作用的结果，并不是需要对房地产市场进行“救市”的理由。

　　3月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有4个，二手住宅价格环比下降的城市有14个，且跌幅十分有限，属于正常的市场调整，还没到需要政府出面“救市”时。考虑到房地产业已经不能承担稳定宏观经济增长的任务，面对当下的楼市调整，地方政府更需要保持定力，积极向深化改革寻求增长动力。

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