万科A：低估值的地产业龙头

      各地“国五条”细则出台已经有些时日，但一线城市楼市却热度不减，新房市场量价齐升，供不应求格局依然未变，部分刚需楼盘甚至出现抢房，这或许也预示着房地产调控需要的是尊重市场规律，而不是行政调控。 

      对于似乎从未平静过的中国房地产业而言，2013年上半年是一个相对平静的时段，这是暗流涌动之上的表面静寂，还是意味着一个平稳时代的开端，尚未可知。但无论是表面静寂还是真正平稳，找到真正具有投资价值的地产股，相信才是有意配置地产股的投资者最关心的事情。而本文也将聚焦地产龙头万科，展示其最具价值性的内涵，供投资者细细斟酌。

房地产行业龙头 

      万科企业股份有限公司1984年成立，1991年上市，是中国最大的专业住宅开发企业，房地产行业龙头。业务遍及珠江三角洲、长江三角洲、环渤海等区域的30个城市，2012年北京区域、广深区域、上海区域和成都区域的营收占比分别为32.93%、28.46%、21.40%和17.21%。主营范围包括房地产开发和物业管理等，2012年房地产业务收入占其营收的99.16%。目前，公司在全国的市场占有率已达到2.19%，较2011年增加了0.13个百分点。

业绩高成长，营收破千亿 

      得益于开发项目竣工面积大幅增加，2012年度，公司营收额首次突破千亿大关，共实现1031.16亿元，同比增长43.65%，扣除后净利润125.11亿元，同比增长30.78%。2013年是万科第3个十年发展期的收官之年，而营收突破千亿大关无疑是对公司这一个发展期所取得成就的最大肯定。且2013年一季度，万科同样没让广大投资者失望，单季取得营收140.00亿元，较上年同期增长35.32%，扣除后净利润16.15亿元，较上年同期增长18.75%，继续维持“强者恒强”的地位。

推盘或重归增长，全年业绩锁定性较强 

      今年4 月，在全国土地市场环比有所冷却的背景下，万科却在北京、重庆、武汉、郑州、济南等地揽下11幅地块，拿地数量为年内新高。实现销售金额123.8亿元，环比下降18.55%，销售的环比下降更多源于推盘下降和季节因素，但市场活跃度并没有降温。根据中房信数据，公司5月首周实现认购近50亿元，市场预计5月新推盘有望回到3月的水平，回升至130万方左右，销售额将在150亿左右，值得期待。 

      截至2012年末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计3947 万平方米，较年初3277 万平方米有所增长，可满足未来两到三年的开发需求。此外，公司参与旧城改造的项目，按当前规划条件，万科权益建筑面积约303 万平方米，也较年初有所增长。去年，公司已售未结算金额达到1436.5亿元，加上2013年1-3月结算的133.2亿元，合计1569.7亿元，相当于我们预测2013年营业收入的118.83%，业绩锁定率很高。 

      另外，在财务状况方面，公司仍占据优势，继续贯彻“现金为王”的策略。截至2013年首季，公司在手货币资金522.6亿元，大幅高于短期借款和一年内到期长期借款的总和440.7 亿元，优秀的资金状况为公司未来土地扩张及并购带来了很大空间；且净负债率为29.6%，虽较2012年末增加了6.1个百分点，但仍保持在行业的较低水平，财务安全稳健。

估值优势明显，价值性优越 

      目前“国五条”落地后，政策预期渐趋稳定，市场供需逐渐恢复，我们预计公司2011-2014年营收和净利润年复合增速分别可达到24%和20%。现阶段，以最新股价9.92元计算，公司目前PE为8倍，拖移PE为9倍，均低于过往中位16倍，PEG仅为0.4倍，安全边际颇大，是追求稳健的投资者所不容忽视的低估值价值股。 

      万科A在君亮估值系统中被评为价值股，成长动能为1，安全稳定指数为2，是成长性最好、安全稳定性较强的公司。目前股价处于君亮估值JW4点股价图谱的A位置，即最便宜的买入区域，更详细的介绍请参见《股票估值500®个股报告》中最新一期万科A的个股报告。 

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