招商蛇口：重组后成长提速，未来受益于城市群崛起

要点：1、公司为2015年底招商局蛇口换股吸收合并招商地产而来，重组后公司成长明显提速。2016年公司实现营收与净利润分别为635.73亿元、89.42亿元，同比分别增长29.15%、103.45%，EPS为1.13元，高于我们此前预测。2016年公司分红方案为每10股派5元（税前），出息率高达44.2%。
    2017年1季度公司持续高成长步伐：实现营收69.40亿元，同比增长53.41%，扣非后净利润20.81亿元，同比增长181.74%，对应EPS为0.26元。公司1季度业绩增速快于营收主要原因是报告期内整体转让太子湾区域项目产生投资收益24.95亿元，大幅增厚利润。
    2、2017年1季度公司毛利率大幅下滑24.76pct至23.15%，主要原因是上年同期公司高端项目“双玺”进入结算期，而今年1季度公司结算项目主要为刚需，高毛利项目预计将在今年下半年进入结算期，预计公司毛利率将逐季提升。与此同时，公司各项费用控制良好，今年1季度期间费用率同比下降6.2pct至7.52%，其中销售、管理、财务费用率分别下滑2.94pct、1.78pct、1.50pct至2.52%、3.53%、1.46%。
    3、2017年1季度公司推盘积极，销售大幅增长：累计实现签约销售面积137.28万平米，同比增长76.77%；实现签约销售金额265.11亿元，同比增长100.81%，已完成2017年全年1000亿销售目标的26.5%，基于过往每年1季度销售一般占全年销售比例较小表现预测，公司2017年销售目标或将大概率超额实现（2016年公司实现签约销售额为739.34亿元，较该年600亿元的销售目标超出23%）。同时2017年公司计划新开工面积765万平米，同比增长40%，全年整体可售货值可达2190亿元，相当于2016年销售额的2.96倍，丰富的可售资源也为公司实现全年目标奠定了基础。
    4、截至2016年末，公司土地储备为1826万平米（不包括前海区域），其中权益面积为1291万平米，其中一二线城市土地储备占比达85%。公司在深圳核心地区前海蛇口自贸区与太子湾片区，共拥有的536万平米土储，若仅按容积率为1、可比的周边房价7.0万/平米价格计算，仅在上述几个片区可售货值就达3752亿元，相当于公司2016年全年营收的5.9倍。
    2017年1季度公司新增7个项目，获取土地建筑面积102万平方(权益面积95 万平方,权益占比达93%)，权益地价款131.6亿元（分别占当季销售的74.5%和50%），拿地节奏持续稳健。 
    5、公司目前主要深耕粤港澳大湾区，而控股股东招商局集团主要领导在赴雄安新区调研考察时，明确表态将积极参与雄安新区建设开发，公司作为招商局旗下优质社区、园区综合运营商，预计将扮演重要角色。（2017-4-25）

公司及经营概况：
   2015年底，招商局蛇口换股吸收合并招商地产，并实现整体上市—即招商蛇口正式诞生。重组后公司业务主要分为社区开发运营、园区开发运营以及邮轮产业运营，2016年，该三大业务营收占比分别为88.31%、11.16%和0.53%。控股股东：招商局集团，持股66.10%，实际控制人：国资委（持有招商局集团100%股份）；董事长：孙承铭 ；总经理：许永军 。地址：广东省深圳市南山区蛇口太子路1号新时代广场。电话：0755-26819600，传真：0755-26818666。网址：www.cmpd.cn。