万科A：逆周期积极拿地扩张，发展多元业务

评述:1、业绩持续快速增长。今年公司实施高周转战略，1-9月完成新开工面积3649万平方米和竣工面积1555万平方米，分别同比增长40.4%和36.8%，得益于此，2018年前三季度公司实现营收1760亿元和扣非后净利润139亿元，分别同比增长50.3%和31.6%，其中，第3季度实现营收700亿元和扣非后净利润48.5亿元，分别同比增长48.12%和39.68%，业绩持续快速增长。报告期内公司综合毛利率较上年同期增长3个百分点至34.76%，但受以下三方面影响，净利润增速低于营收增速：a）期内有息负债（较年初同比增长27.6%至2457亿元）和汇兑损失增长导致财务费用率较上年同期增长1.5个百分点至2.63%，从而带动期间费用率同比增加0.5个百分点至8.94%；b）期末公司存货较年初同比增长18%至7079亿元，鉴于房地产行业调整，计提资产减值32.5亿元，大幅高于上年同期的1亿元；c）少数股东权益占比提升11个百分点至37%。
    2、销售平稳增长，未结算资源丰富。根据国家统计局数据，2018年1-9月全国商品房累计销售面积和销售金额分别同比增长2.9%和13.3%，分别较上年同期下滑7.4个和1.3个百分点。报告期内，公司商品房销售面积2902万平方米和销售金额4315.5亿元，均较上年同期同比增长8.9%，实现平稳增长。截止报告期末，公司已售未结算合同金额为5524亿元，较2017年底同比增长33%，是2017年收入的2.3倍，未结算资源较为丰富。此外，由于今年前三季度竣工面积仅完成全年竣工计划的59%，公司全年的业绩表现较大程度上取决于第4季度的项目竣工及结算进度。
    3、逆周期积极拿地扩张，负债规模有所提升。2018年以来，受市场以及政策调控，中小房企大都面临资金紧张的局面，使得土地拍卖市场冷却，溢价率降低。公司凭借充裕的在手资金优势，逆周期大量直接和间接（并购）拿地扩张，未来市场份额有望继续提高。今年1-9月公司新增177个项目，按金额约有84%位于一、二线城市，总建筑面积约3583万平方米（同比增长14%），公司权益面积1940万平方米，拿地均价每平方米为5713元，同比下降20%，地价比房价较去年同期下降6个百分点至39%，拿地成本降低。由于大量拿地，截至今年9月末，公司总负债为1.22万亿元，较年初同比增长24%，净负债率较年初同比增长42个百分点至51%，今年前三季度公司经营性现金流则由正转负为-257亿元。为缓解流动性压力，今年11月公司发行2018年第二期中期票据（规模20亿元），并在筹划发行H股，今年10月29日已被证监会受理。 
    4、定位“城乡建设与生活服务商”，发展多元业务。在房住不炒的背景下，房
地产投资需求将逐渐降温，未来房地产去化率周期或将持续上升。对于万科来说，
虽然现在房地产开发业务仍是公司的主业，占比高达95%，但作为行业标杆，公司
率先围绕房地产市场的存量市场，定位于“城乡建设与生活服务商”，进行业务多
元化布局。截至今年9月底，公司物业服务累计签约面积超4.7亿平方米，长租公寓
在今年被确认为公司的核心业务，目前已覆盖30主要城市，获取房源超16万间，开
业超4万间，平均出租率约92%，预计未来将通过“万村计划”、与政府安居房合作
等方式不断扩张规模。此外，商业资源整合方面，期内公司完成对凯德20个购物中
心的收购，中心物流仓储累计已获取项目110个，总建面积783万平方米，平均出租
率95%。（2018-11-28）

公司及经营概况：
1984年成立，1991年上市，是中国最大的专业住宅开发企业之一。地产项目遍及珠三角、长三角、环渤海等区域的50多座城市，2018年上半年房地产业务占主营业务收入的98.16%。第一大股东：深圳市地铁集团有限公司（持股29.38%）；董事会主席：郁亮（持股730万股）；总裁：祝九胜；员工77708人。地址：深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心。电话：0755-25606666，传真：0755-25531696。网址：www.vanke.com。