万科A：高周转战略持续推进，未结算及土储资源丰富

评述：
    1、高周转战略推进，2018年业绩稳健增长。2018年公司实施高周转战略，全年新开工面积4993万平方米，竣工面积2756万平方米，分别同比增长36.73%和19.77%（2017年增速分别为16.41%和2.87%），实现结算收入2846亿元，结算面积为2191万平方米，分别同比增长22.12%和11.65%（2017增速分别为-0.48%和-3.54%）。得益于项目结算加速，公司2018年业绩稳健增长：实现营收2977亿元和扣非后净利润335亿元，分别同比增长22.55%和22.77%，其中，第4季度实现营收1217亿元和扣非后净利润195亿元，分别同比增长-3.29%和17.14%。公司第4季度增利不增收，主要是因为单季度结算面积同比下滑，但单季毛利率同比增加5.12个百分点至41.42%，带动利润增长。2018年公司项目结算均价同比增长10.4%至12988元/平方米，带动综合毛利率同比增长3.38个百分点至37.48%。不过，受融资费用增加的影响，2018年公司财务费用率同比增加1.17个百分点至2.02%，期间费用率同比增加1.3个百分点至8.13%。另外，2018年公司分红预案为每10股派发现金红利10.7元。 
    2、销售额增速下降，未结算及土储资源丰富。2018年公司销售面积和销售金额分别为4037万平方米和6069.5亿元，同比增长12.19%和11.58%，较前两年30%以上的增速明显回落，市场份额同比增加0.9个百分点至4.05%。截至2018年末，公司已售未结算面积为3710.2万平方米，同比增长25.24%，未结算金额为5037.1亿元，同比增长28.09%，是2018年营收的1.78倍，是未来1-2年的业绩保障。此外，2018年公司新增土地储备4681.4万平方米，同比增长1.3%，新增权益土储2490.2万平方米，同比下降10%，按建筑面积计算，新增项目约有72%位于一二线城市，平均楼面低价为5427元/平方米，同比下降31.4%，拿地较以往更为谨慎。截至2018年末，公司累计土地储备为5936.24万平方米，可支撑公司未来2-3年的开发需求。
    3、增量市场向存量市场转轨，大房企增长难度加大。在“房住不炒”的主基调下，2017-2018年房地产行业调控日益趋严（据相关统计2018年各地房产调控438次，同比增长75%），目前在经济稳增长的背景下，房地产行业资金面有所改善，但在长效机制的驱使下，房地产的黄金时代已然过去，正处于由增量市场向存量市场过渡的转轨期：a）从销售数据上看，近三年我国房地产销售增速持续走弱，2018年全国商品房销售面积17.17亿平方米，同比增长1.3%（2016/2017年增速分别为22.5%和7.7%），销售额为15万亿，同比增长12.2%（2016/2017年增速分别为34.8%和13.7%）；b）从二手房交易来看，根据海通证券对我国10大一二线城市的统计，一线城市二手房交易数量已经超过新房交易数量，而二线城市则是出现追赶趋势（2018年北京、上海、广州和深圳存量房与新房成交套数比分别为3.35、1.3、1.12和2.2）；c）受高房价的影响，长租公寓将满足越来越多人的需求，租购并举将是主流趋势。在此背景下，大型房企间的竞争也更加激烈，从销售额来看，2018年房地产前三大企业份额达到12.6%，前三十大企业份额达到45.2%，同时销售额超过1000亿元的企业有32家。综合来看，随着整个房地产行业增量递减以及竞争加剧，大型房企规模进一步扩张的难度加大，房企转型成为必然。
    4、率先引领行业转型，推进多元业务发展。公司在2018年率先高喊“活下去”，虽然销售额落后于碧桂园（7286亿元），但经营更为稳健，净资产负债率处于行业低位，仅为30.9%（碧桂园为49.6%，恒大为151.9%）。与此同时，公司定位于“城乡建设与生活服务商”，近年来逐渐推动多元化业务发展：物业方面，2018年物业服务实现营收98亿元同比增长33%，期内万科物业购买戴德梁行4.9%股份，与国际同行建立战略联系；长租公寓方面，目前已覆盖30主要城市，获取房源超16万间，开业超4万间，平均出租率约92%；商业开发与运营方面，公司管理商业项目共计210余个，总建筑面积超过1300万平方米；物流仓储方面，公司收购了国际物流仓储龙头普洛斯，目前万纬物流已进驻42个城市，获取124个项目，可租赁物业的建筑面积约971万平方米，运营项目62个，稳定运营项目平均出租率为96%。(2019-4-9)

公司及经营概况：
1984年成立，1991年上市，是中国最大的专业住宅开发企业之一。地产项目遍及珠三角、长三角、环渤海等区域的50多座城市，2018年房地产业务占主营业务收入的98%。第一大股东：深圳市地铁集团有限公司（持股29.38%）；董事会主席：郁亮（持股730万股）；总裁：祝九胜；员工77708人。地址：深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心。电话：0755-25606666，传真：0755-25531696。网址：www.vanke.com。