荣盛发展：未结算资源丰富，拿地趋于谨慎

评述：
    1、高毛利项目结算，业绩持续高速增长。2018年前三季度公司实现营收306亿元和扣非后净利润36.5亿元，分别同比增长40.89%和61.29%，其中，第3季度实现营收112亿元和扣非后净利润14.7亿元，分别同比增长35%和90%。业绩持续高速增长，且扣非后净利润增速显著高于营收增速的主要原因是报告期内公司高毛利率项目进入结转阶段，前三季度综合毛利率较上年同期同比增加3.74个百分点至32.2%（第3季度毛利率同比增加5.41个百分点至32.09%），从而抵消了期间费用率同比增加1.5个百分点至9.8%（主要是由于利息支出增加，财务费用率同比1.5个百分点至1.5%）所带来的负面影响。另外，公司预计2018年全年实现归属于上市公司股东净利润69.1亿元-80.7亿元，同比增长20%-40%。
    2、销售额快速增长，未结算资源丰富。据国家统计局数据，今年1-9月全国商品房销售额和销售面积分别同比增长13.3%和2.9%，增速分别较上年同期同比下降1.3个和8.4个百分点。而根据公司公告数据，今年前三季度公司销售金额和销售面积分别为595.1亿元和572.37亿元，分别同比增长46.2%和50.9%，保持快速增长，且显著高全国平均增速。截止报告期末，公司预收账款为865.92亿元，同比增长40.95%，约为2017年营收的2.24倍，未结算资源较为丰富。
    3、拿地趋于谨慎，土地储备充足。公司主要拿地区域位于京津冀，长三角和中西部地区，以京沪沿线二三四线城市为主。由于调控政策日趋严格，今年房地产市场持续走弱，公司拿地也趋于谨慎。今年前三季度公司新增建筑面积613.6万平方米，同比减少41%，拿地金额亦同比下降23%至147亿元，平均楼面价为2390元/平方米，较2017年楼面均价下降7.6%，拿地均价占比销售均价的23%。不过，截至报告期末，公司土地储备建筑面积约3600万平方米，预计可满足未来3年的项目开发，土储较为充足。
    4、净负债率高于安全线，短期偿债压力仍在。从资本运营方面来看，近5年公司净负债率均在110%以上，报告期末公司净资产负债率较上年同期同比下降38个百分点至125.4%，较往期有明显改善，但是仍高出市场认可的安全水平70%。与此同时，从公司的负债结构来看，截至今年9月底，公司有息负债为632.3亿元，同比增长10.8%，长短期债务比降至1.3，现金短债比为0.82，公司短期内存在一定的偿债压力，值得留意。（2018-11-06）

公司及经营概况：
1996年成立，2007年上市。公司业务主要围绕京津冀和长江三角洲两大经济圈，开发项目已遍及河北、江苏、安徽等省的多个城市。目前公司正在由传统的房地产开发企业逐渐转型为“大地产、大健康、大金融”以及新兴产业的综合性企业。2018年上半年，公司房地产、产业园、其他行业的营收占比分别为91.88%、1.77%和3.57%。实际控制人：董事长耿建明（直接&间接持股42.55%）；总经理：刘山；现有员工21758人。地址：河北省廊坊市开发区祥云道81号；电话：0316-5909688；传真：0316-5908567；网址：www.risesun.cn。